Ценка Божилова пред Реалистимо: Истината за оценката на имотите и защо стойността не съвпада с цената

Управителят на АДВАНС – г-жа Ценка Божилова, гостува в подкаста на имоти на Реалистимо - „Реално за имотите“.  Тя сподели важни и интересни моменти, свързани с оценките на недвижимия имот.

Гледайте цялото гостуване на Ценка и чуйте тайните от първа ръка.

Прочетете накратко какво е важно да знае всеки, на който му предстои експертна оценка, преди да до стигне до банката, нотариуса или семейната делба:

Кога имате нужда от оценка

Оценката на имот не е нещо, което се прави „само ако има проблем“, нито е просто цифра, казана набързо. Тя е нужна винаги, когато трябва да вземете решение с финансова или юридическа тежест: при ипотечно кредитиране, при делба и наследства, при покупко-продажба за по-голяма сигурност, при данъчни казуси, при застраховане, както и в бизнес ситуации, където активи, права или цели предприятия трябва да имат обоснована стойност. Оценителят не е нито купувач, нито продавач. Той не защитава нечия позиция, а прилага методология и стандарти, утвърдени за бранша. Това означава, че стойността е експертно обоснована - с аналози, изчисления и аргументация, което дава независима рамка за преценка и намалява риска от спорове, особено когато има повече страни и емоции.

Стойност срещу цена: най-честото объркване

В разговора в подкаста, можете да чуете, че обръщаме специално внимание на разликата между стойност и цена, защото тук хората най-често се разминават в очакванията си. Стойността е професионално мнение, изведено по стандарти и методология: на база данни, аналози, изчисления и аргументация. Цената, от друга страна, е конкретният резултат от сделка и зависи от ситуацията: мотивация, срокове, преговорна сила и понякога чиста емоция. Често, ако се влюбите в един имот, може да платите повече, а ако бързате при продажба може да го продадете за по-малко.

Какво всъщност прави оценителят и защо отнема време

Оценяването е процес, който започва със събиране на документи, продължава с оглед на обекта, после идват анализът на пазара и сравнимите имоти, изчисленията, аргументацията и оформянето на доклад, който трябва да издържа на контролна проверка. В разговора даваме конкретен пример: нотариалните актове и техническата документация изискват повече време, защото всеки пропуснат детайл означава пропуснат фактор в стойността. Именно тук автоматизацията и изкуственият интелект могат да помагат - не да заменят оценителя, а да ускорят сортирането и разчитането на големи обеми информация, така че професионалното решение да стъпи на по-пълна база и съответно да бъде максимално точно.

Трите подхода, които стоят зад всяка добра оценка

Представяме и един факт, който рядко се казва ясно на широката публика: има три основни подхода в оценяването и те се прилагат според обекта и целта. Разходният подход гледа „колко струва да възстановя/заместя този имот днес, приходният пита „какъв доход може да носи имотът“, а пазарният сравнява със сделки и аналози на сходни имоти. При жилищата най-често доминира пазарният подход, но при търговски имоти, хотели, бизнеси и комплексни обекти приходният подход често е водещ, защото стойността там е функция на работещ модел и предвидими потоци, а не просто на квадратура и адрес.

Факторите, които най-често влияят върху стойността при жилищата

Локацията остава ключова при оценката на недвижим имот, но, разбира се, не е единствената. Състоянието на имота, типът конструкция, разпределението, поддържането на сградата и реалната функционалност влияят силно. В подкаста се засяга и една тема, която ще става все по-важна при оценяването на имоти: енергийната ефективност. В Европа вече има държави, в които отдаването под наем е обвързано с минимален енергиен клас, а банковият сектор постепенно започва да вижда риска и разходите при по-неефективните сгради. При нас сертифицираните сгради все още са малко, процесът е труден и често изисква съгласие на етажната собственост, но посоката е ясна: темата ще влиза все по-често в разговора за финансиране, разходи и пазарна привлекателност, което от своя страна ще оказва влияние и върху оценката, която ние правим.

Защо обзавеждането не повлиява оценката така, както хората очакват

Един от практичните моменти, които винаги изненадват купувачи и продавачи, е обзавеждането. При кредитиране банката се интересува от обезпечението, тоест от недвижимия имот, а не от движимите вещи, които утре могат да изчезнат. Затова стойността на обзавеждането по правило не се включва в крайната пазарна стойност по начина, по който страните често си я представят, и точно тук се раждат напрежения и разногласия. Често купувачите купуват напълно обзаведени жилищата, но оценката е по-ниска от очакванията им. Това е така, защото оценката търси пазарна обоснованост за самия имот като актив, а не за индивидуалния вкус и конкретния пакет вещи.

Ново срещу старо строителство

Налице е класическият казус за квадратурата: при новото строителство често има включени идеални части, докато при старото площта се представя по-ясно и осезаемо и по функционалност на помещения. В практиката оценителят работи с документите и правилата за площи и прилежащи части, а допълнителни помещения като мазета и тераси се отразяват с коефициенти, а не буквално. Важно е да се разбере, че пазарът също „оценява“ тези разлики - не само документално, а и чрез това как купувачите реално предпочитат, сравняват и плащат.

Как се става оценител и защо сертификатът не е достатъчен

Ето и професионалната страна на професията оценител: сертификатът е необходим по закон, но не е равен на опит. Добрият оценител се изгражда с практика, различни казуси, различни типове имоти и много повторения, докато започне да вижда рисковете, „слепите петна“ и детайлите, които променят стойността на всеки актив. Това е и причината банките често да предпочитат оценителски компании със система за вътрешен контрол и втори преглед на доклада, вместо единичен изпълнител без процес на проверка. А когато става дума за по-сложни активи като молове, хотели и бизнеси, времето, данните и проверките стават още по-критични, защото там стойността е силно зависима от ммножество фактори - договори, наемни нива, разходи, заетост и устойчивост на приходите.

Манипулации, фалшиви аналози и защо проверката е задължителна

В епизода на подкаста се засяга и тема, която всички знаят, но малко хора назовават: когато има повече участници, има и опити за изкривяване на информацията. Фалшиви обяви, подвеждащи оферти, „надуване“ на нива преди оценка - всичко това съществува. Затова оценителят трябва да проверява, да сравнява, да търси реални сделки, да обсъжда, да валидира, да стъпва на собствена база данни и да има втори контрол. В крайна сметка целта е една: оценката да е защитима и честна към всички страни, независимо кой каква стойност иска да плати.

Оценката е спокойствие, когато се ползва навреме

Ако трябва да обобщим разговора в едно синтезирано изречение, то е следното: оценката носи спокойствие, когато се търси навреме и когато се разбира правилно. Тя не е инструмент да „докаже желаната цена“, а професионален ориентир, който пази от прибързани решения, от конфликти между наследници, от разочарования при финансиране и от скъпи грешки при покупка и продажба. А когато секторът се движи към по-строги рамки, повече стандарти и повече данни, смисълът на професионалната оценка става още по-видим.

Ако ви предстои покупка, продажба, делба, финансиране или просто искате яснота за реалната стойност на вашия имот, екипът на Адванс е насреща. Ние ще ви съдействаме професионално през целия процес - от първоначалната консултация и преглед на документите до изготвянето на аргументиран оценителски доклад, съобразен със стандартите и изискванията на банките и институциите. Свържете се с нас, за да получите компетентно мнение, спокойствие в решенията си и сигурност, че стойността на вашия имот е определена обективно и защитимо.